Bostadsmarknaden: vem äger bostäderna?
Kort svar: Av Sveriges 5,3 miljoner bostäder var 39 procent hyresrätter 2025, 24 procent bostadsrätter och 37 procent äganderätter, mest egna småhus. Sedan 1990 har bostadsrätterna ökat från 17 till 24 procent, mest i Stockholm, där hyresrätterna gick från 68 till 43 procent. De kommunala bostadsbolagen äger omkring 846 000 lägenheter, ungefär lika många som 2013. Det som har vuxit mest är privata aktiebolag, med 60 procent fler bostäder på tolv år; flera av de största ägs av pensionsbolag och AP-fonder. I Stockholm väntade den som fick en vanlig hyresrätt genom bostadskön i snitt 9 år 2025.
Mer på sajten: Bostad visar priser, hyror och byggande per kommun och vad forskningen säger, Bankerna bolåneräntorna, Priserna hur mycket dyrare allt annat har blivit, Förmögenheterna hur bostaden väger i hushållens förmögenhet och Privatisering vad som händer när det offentliga säljer. Hushållens lån och amorteringskraven står på Hushållens skulder.
Hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt sedan 1990.
En hyresrätt hyr man av en hyresvärd. En bostadsrätt ägs av en förening, och den som bor där köper rätten att använda lägenheten. En äganderätt är för det mesta ett eget hus. I hela landet har andelarna ändrats långsamt, men i storstäderna har många hyresrätter blivit bostadsrätter.
| År | Bostäder | Hyresrätt | Bostadsrätt | Äganderätt |
|---|---|---|---|---|
| 1990 | 4 044 768 | 40,8 % | 16,9 % | 42,3 % |
| 2000 | 4 295 730 | 41,4 % | 18,0 % | 40,5 % |
| 2010 | 4 551 433 | 38,6 % | 21,6 % | 39,9 % |
| 2020 | 5 037 444 | 38,2 % | 23,8 % | 38,0 % |
| 2025 | 5 291 493 | 39,1 % | 24,3 % | 36,6 % |
| Kommun | Hyresrätt 1990 | Hyresrätt 2025 | Bostadsrätt 1990 | Bostadsrätt 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 67,8 % | 42,8 % | 22,1 % | 49,3 % |
| Göteborg | 61,0 % | 53,5 % | 20,1 % | 30,5 % |
| Malmö | 50,8 % | 46,7 % | 34,3 % | 40,0 % |
Alla bostäder, även specialbostäder som studentrum och äldreboenden, den 31 december varje år. SCB, tabell BO0104T04. Andelen för din kommun finns på Bostad.
Vem som äger husen, 2013 och 2025.
SCB delar också in bostäderna efter vem som äger huset. Privatpersoner äger nästan alla småhus. Bland flerbostadshusen 2025 ägde bostadsrättsföreningarna 41 procent av lägenheterna, de kommunala bostadsbolagen 25 procent och privata aktiebolag lika mycket.
| Ägare | 2013 | 2025 | Andel 2025 |
|---|---|---|---|
| Privatpersoner | 2 008 692 | 2 058 088 | 38,9 % |
| Bostadsrättsföreningar | 1 024 865 | 1 281 139 | 24,2 % |
| Svenska aktiebolag | 533 095 | 854 329 | 16,1 % |
| Kommunala bostadsbolag | 822 131 | 846 105 | 16,0 % |
| Stat, kommun och region | 58 858 | 63 905 | 1,2 % |
| Kooperativa hyresrättsföreningar | 8 923 | 12 424 | 0,2 % |
| Övriga ägare | 173 384 | 174 808 | 3,3 % |
SCB, tabell BO0104T03, som börjar 2013. Kommunala bostadsbolag heter allmännyttiga bostadsföretag i SCB:s tabell. Övriga ägare är bland annat stiftelser, ekonomiska föreningar och utländska bolag.
Vem som äger hyresrätterna.
Allmännyttan: ungefär fyra av tio
De kommunala bostadsbolagen ägde 846 105 bostäder 2025, vilket motsvarar omkring 41 procent av landets 2,07 miljoner hyresrätter. Enligt branschorganisationen hade dess medlemmar 882 800 lägenheter 1990 och 724 400 år 2010; minskningen kom mest av försäljningar och ombildningar. Sedan dess har bolagen byggt och köpt så att antalet åter har ökat. De 30 största bolagen äger drygt hälften av lägenheterna.
SCB BO0104T03 och BO0104T04; Sveriges Allmännytta, statistik. Andelen är räknad ur två tabeller och därför ungefärlig. Organisationens siffror gäller medlemmarna, inte exakt samma bolag som SCB räknar.
Privata bolag: den ägare som har vuxit mest
Svenska aktiebolag ägde 854 329 bostäder 2025, 60 procent fler än 2013. Flerbostadshusen i Malmö var den storstad där privata bolag hade störst andel, 27 procent, mot 16 procent i Stockholm och 15 procent i Göteborg.
SCB BO0104T03, flerbostadshus.
Pensionspengar i hyreshusen
Flera av de största privata hyresvärdarna ägs av pensionsbolag och AP-fonder, alltså med pensionssparares pengar. Willhem, med 30 408 lägenheter i september 2025, ägs sedan januari 2026 av Tredje och Fjärde AP-fonden, efter att riksdagen beslutat att avveckla Första AP-fonden som ägde bolaget förut. Rikshem, med omkring 29 000 lägenheter, ägs till hälften av AMF och till hälften av Fjärde AP-fonden. Heimstaden Bostad hade 156 690 bostäder i flera europeiska länder 2025; största ägare är Heimstaden AB och pensionsbolaget Alecta.
Willhem, delårsrapport januari till september 2025; Rikshem, halvårsrapport 2025; Heimstaden Bostad, årsredovisning 2025.
Utländska ägare: ingen samlad siffra
SCB:s tabell skiljer inte ut utländska ägare; de ingår i övriga ägare tillsammans med stiftelser och föreningar. Heimstaden har norska huvudägare, men någon officiell siffra för hur många hyresrätter som ägs från utlandet har vi inte hittat.
SCB BO0104T03.
När hyresrätter blir bostadsrätter.
Vid en ombildning köper hyresgästerna huset genom en bostadsrättsförening. Ett kommunalt bolag får bara sälja om kommunen går med på det, och hur mycket som säljs har växlat med vilka som styr i kommunen.
Stockholm 2007 till 2013: 25 456 lägenheter
Så många av de kommunala bolagens hyresrätter i Stockholm blev bostadsrätter under de sju åren. Det är huvudskälet till att Stockholm i dag har fler bostadsrätter än hyresrätter.
Stockholm från 2020: högst 5 000
Staden erbjöd omkring 20 000 hushåll i elva ytterstadsområden att köpa sina hus, men satte ett tak på 5 000 lägenheter. Ombildningen stoppas i ett område om hyresrätterna där skulle bli färre än 60 procent. Två tredjedelar av hushållen måste rösta ja. Fram till juni 2022 hade 1 217 lägenheter ombildats.
SVT, 23 april 2019; Mitt i, 4 juni 2022.
Vad forskningen ser
En studie av Stockholms innerstad finner att ombildningarna gjorde att de boende blev mer lika varandra: innerstaden fick fler höginkomsttagare, medan de kommunala hyresrätterna som blev kvar i förorterna fick en större andel hushåll med låga inkomster. En äldre studie av Östermalm såg lite förändring vid själva ombildningen men tydligare under åren efter, när nya boende flyttade in.
Andersson och Turner (2014), International Journal of Housing Policy 14(1); Magnusson (2005), Open House International.
Hur länge man väntar på en hyresrätt i Stockholm.
Bostadsförmedlingen i Stockholm förmedlade 20 861 bostäder 2025, flest sedan starten 1947. 13 257 av dem var vanliga hyresrätter. Den 31 december stod 894 592 personer i kön. Väntetiden beror mest på var bostaden ligger.
| Område | Kötid i snitt |
|---|---|
| Innerstaden | 21,1 år |
| Närförorter | 15,3 år |
| Stockholms kommun | 12,4 år |
| Ytterstaden | 10,5 år |
| Hela regionen | 9,0 år |
| Övriga kommuner i länet | 6,1 år |
| Nyproduktion | 5,8 år |
Bostadsförmedlingen i Stockholm, årsberättelse 2025. Kötiden räknas för dem som fick en bostad, inte för alla som står i kön. Vad köerna betyder för vem som får bo var finns i forskningen på Bostad.
Hur hyran bestäms, och striden om marknadshyror.
Hyran i Sverige sätts inte fritt. Enligt bruksvärdessystemet ska en lägenhet kosta ungefär lika mycket som likvärdiga lägenheter på orten, och hyran förhandlas för det mesta varje år mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen. Den som tycker att hyran är för hög kan pröva den i hyresnämnden.
För nybyggda hus finns ett undantag, presumtionshyra. Där får hyresvärden förhandla fram en hyra som täcker byggkostnaden, och den gäller i 15 år innan bruksvärdet tar över. Från den 1 januari 2026 får de hyrorna också höjas i takt med hyrorna på orten.
Frågan om fri hyressättning i nyproduktion fällde en regering. Förslaget fanns i januariavtalet mellan S, MP, C och L, och när Vänsterpartiet hotade med misstroende röstade riksdagen bort statsminister Stefan Löfven den 21 juni 2021. Löfven kom tillbaka som statsminister i juli samma år, utan förslaget.
Förespråkarna menar att friare hyror ger fler hyresrätter och kortare köer. Kritikerna menar att det höjer hyrorna för dem som redan bor och gör det svårare för hushåll med låga inkomster. Vad studierna säger om båda sidorna finns på Bostad.
Hyreslagen, 12 kap. jordabalken; civilutskottets betänkande 2025/26:CU5, En förbättrad modell för presumtionshyra; Riksdagens protokoll den 21 juni 2021.
Ägare, hyresgäster och de som står i kö.
Den som äger sin bostad får dra av 30 procent av räntan på skatten, upp till 100 000 kronor i räntor per år, och 21 procent av det som är över. Den som hyr får inget motsvarande avdrag. Ägaren har också tjänat på att priserna stigit: ett småhus kostade nästan dubbelt så mycket 2025 som 2010, se Bostad. Hur räntorna har gått finns på Bankerna.
Den som hyr med förstahandskontrakt betalar en hyra som är förhandlad och kan prövas i hyresnämnden. Den som inte har något kontrakt får vänta i kö eller hyra i andra hand, oftast dyrare.
Vid en ombildning köper hyresgästerna sina lägenheter till det pris som föreningen och ägaren kommer överens om, och kan sedan sälja dem på den öppna marknaden. Kommunen får in pengar men har färre hyresrätter att erbjuda dem som står i kö. Vad forskningen säger om ränteavdraget, hyresregleringen och köerna finns samlat på Bostad, och om när det offentliga säljer på Privatisering.
Ränteavdraget: inkomstskattelagen 42 kap. 1 § och 67 kap. 10 §, Skatteverket. Avdraget gäller räntor på alla lån, inte bara bolån.
Var siffrorna kommer ifrån.
- Bostadsbeståndet: SCB, tabell BO0104T04 (upplåtelseform, från 1990) och BO0104T03 (ägarkategori, från 2013), hämtade i oktober 2026.
- Allmännyttan: Sveriges Allmännyttas statistik över medlemmarnas lägenheter.
- Bolagen: Willhems delårsrapport och Rikshems halvårsrapport 2025, Heimstaden Bostads årsredovisning 2025.
- Ombildningar: SVT 2019 och Mitt i 2022 om Stockholm, Andersson och Turner (2014) och Magnusson (2005).
- Bostadskön: Bostadsförmedlingen i Stockholms årsberättelse 2025.
- Hyreslagen, presumtionshyran och ränteavdraget: riksdagen och Skatteverket.
Siffrorna är handöverförda ur källorna, hösten 2026. Utländskt ägande, skuldsättningen per upplåtelseform och kötider utanför Stockholm saknas än.