Vad kostar det att bo, och byggs det i takt med att folk flyttar in?

Skulder, priser och ägande i Norden

Källor: Eurostat, som bygger på uppgifter från de nationella statistikbyråerna. Skulderna är hushållens lån i procent av deras disponibla inkomst före avdrag för räntor. Priserna kommer från Eurostats husprisindex och är inte justerade för inflation. Ägandet kommer från EU:s undersökning om inkomster och levnadsvillkor och gäller andelen personer. Senaste tillgängliga år skiljer sig mellan länderna och står inom parentes. Länderna har olika boendeformer, och nästan alla svenska hyresgäster redovisas som att de betalar marknadshyra trots hyresregleringen, så siffrorna går bara att jämföra ungefärligt.

1. Vad händer med hyrorna om man släpper hyresregleringen?

   Forskningen kommer främst från USA. När Cambridge i Massachusetts avskaffade sin hyresreglering 1995 steg bostädernas värde kraftigt, även i hus som aldrig hade varit reglerade. När San Francisco i stället utvidgade regleringen 1994 kunde hyresgästerna bo kvar, men hyresvärdarna minskade antalet hyreslägenheter med 15 procent genom att sälja dem eller bygga om. Det drev troligen upp marknadshyrorna i hela staden på sikt.

   Autor, Palmer och Pathak (2014), Journal of Political Economy. Diamond, McQuade och Qian (2019), American Economic Review.

2. Hur påverkar köer till hyresrätter vem som får bo var?

   I centrala Stockholm krävde de lägenheter där hyran låg längst under ett beräknat marknadspris i snitt 21 års kötid, mot 10 år där skillnaden var minst. Hushåll med höga inkomster fick större rabatt än hushåll med låga, även med samma kötid, eftersom de hyr större lägenheter och kan vänta längre i kön. OECD bedömer att hyresregleringen minskar tillgången på bostäder och deras kvalitet, särskilt för hushåll med låga inkomster.

   Donner och Kopsch (2023), Journal of Housing and the Built Environment. OECD (2025), OECD Economic Surveys: Sweden 2025.

3. Varför byggs det så lite?

   Boverket pekar på tre skäl just nu. Byggkostnaderna steg kraftigt 2022 och 2023 och är fortfarande höga, hushållens köpkraft har inte hämtat sig helt och nya bostäder måste konkurrera med begagnade. På längre sikt pekar amerikansk forskning på att stränga regler för nybyggen i många städer fungerar som en dold skatt, så att priserna hamnar långt över vad det kostar att bygga. OECD skriver att långsam planering och bygglovshantering pressar upp priserna även i Sverige.

   Boverket (2026), Byggprognos juni 2026. Glaeser och Gyourko (2018), Journal of Economic Perspectives.

4. Hjälper det att bygga dyra nya bostäder?

   Ja, även för dem som inte har råd att flytta in i dem. I Helsingfors satte nya lägenheter till marknadspris nära centrum igång flyttkedjor som snabbt nådde områden och människor med medelhöga och låga inkomster. Det blev alltså lättare att hitta bostad även där det inte byggdes något nytt.

   Bratu, Harjunen och Saarimaa (2023), Journal of Urban Economics.

5. Gör ränteavdraget bostäderna dyrare?

   Ja, enligt flera studier. När Danmark minskade ränteavdraget för hushåll med medelhöga och höga inkomster ägde lika många sin bostad som förut. Däremot köpte de mindre och billigare bostäder, lånade mindre och priserna sjönk. En amerikansk modellstudie kommer fram till att ett slopat ränteavdrag skulle sänka priserna, minska skulderna och få fler att äga sin bostad. OECD bedömer att skattestödet till ägt boende pressar upp priserna i Sverige.

   Gruber, Jensen och Kleven (2021), American Economic Journal: Economic Policy. Sommer och Sullivan (2018), American Economic Review.

6. Fungerar amorteringskravet?

   Det fick folk att låna mindre. Enligt Finansinspektionens utvärdering av kravet från 2016 lånade nya bolånetagare i snitt nästan 9 procent mindre i förhållande till inkomsten och köpte bostäder som var drygt 3 procent billigare än de annars hade gjort. Det var framför allt äldre köpare, barnfamiljer och köpare i Stockholm och Göteborg som påverkades, de unga i betydligt mindre grad.

   Finansinspektionen (2017), FI-analys 2017:10.

7. Är höga skulder och bostadspriser en risk för ekonomin?

   Det beror mest på lånen. En studie av 17 länder under 140 år visar att prisbubblor på bostäder som drivs av lån är de farligaste. När de spricker blir lågkonjunkturen djupare och återhämtningen långsammare. När huspriserna föll i USA efter 2006 drog hushållen ner mer på konsumtionen för varje förlorad krona i bostadsvärde där de var fattigare och hade större lån. Riksbanken varnar för att högt skuldsatta svenska hushåll kan behöva dra ner på konsumtionen i ett sämre läge och då förstärka nedgången.

   Jordà, Schularick och Taylor (2015), Journal of Monetary Economics. Mian, Rao och Sufi (2013), Quarterly Journal of Economics. Riksbanken (2026), Finansiell stabilitetsrapport 2026:1.

8. Leder bostadsbrist till att folk inte flyttar till jobben?

   Flera studier pekar på det. I USA har forskare hävdat att byggbegränsningar i städer med höga löner som New York och San Francisco hindrat människor från att flytta dit och dragit ner landets tillväxt. En senare granskning fann fel i den ursprungliga beräkningen och att effekten troligen är mycket mindre. Skatt vid bostadsköp bromsar också. När Finland höjde skatten vid köp av lägenheter flyttade hushållen mindre. Hyresreglering verkar åt samma håll, och i San Francisco flyttade hyresgäster med reglerad hyra 20 procent mindre.

   Hsieh och Moretti (2019), American Economic Journal: Macroeconomics. Eerola, Harjunen, Lyytikäinen och Saarimaa (2021), Journal of Urban Economics. Diamond, McQuade och Qian (2019), American Economic Review.